นิยามใหม่ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

นิยามใหม่ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

 

ในปัจจุบัน คงปฏิเสธไม่ได้เลยว่าเทคโนโลยีได้เข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของการใช้ชีวิตประจำวันของเราเป็นที่เรียบร้อย ไม่ว่าจะเป็นการเปิด Google Map ผ่านโทรศัพท์มือถือเพื่อเช็กเส้นทางที่ดีที่สุดก่อนเดินทาง หรือจะดูภาพยนตร์ที่ชื่นชอบผ่านการ Streaming Channels แทนที่จะต้องรอเวลาออกอากาศจากสถานีโทรทัศน์

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นอีกธุรกิจหนึ่ง ที่ได้นำเทคโนโลยีที่เกี่ยวข้องกับการอยู่อาศัย หรือที่เรียกว่า “Prop Tech” เข้ามาใช้เพื่อสร้างความพึงพอใจให้กับลูกค้า และเพิ่มความสามารถในการแข่งขันในรูปแบบต่างๆ เช่น Online Booking, Home Automation, Automatic Parking และ Delivery Robot

แต่นอกเหนือจากความเปลี่ยนแปลงในเรื่องเทคโนโลยีแล้ว ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังต้องเผชิญกับความท้าทายที่ส่งผลกับการทำงาน รวมถึงผลประกอบการอีกหลายต่อหลายด้านดังนี้

โครงสร้างประชากรไทยในปี 2563 จะมีจำนวนผู้ที่มีอายุเกิน 60 ปีเพิ่มขึ้นถึง 20% และคาดว่าจะเพิ่มขึ้นไปอีกถึง 30% ใน พ.ศ. 2578 นั่นหมายความว่าอุปสงค์ หรือความต้องการ (demand) ของผู้มีกำลังซื้อบ้านจะลดลงไปเรื่อยๆ



ที่มา: สำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ


● คนรุ่นใหม่ที่มีทัศนคติในการใช้ชีวิตเปลี่ยนไป คือไม่นิยมสะสมสินทรัพย์ ใช้เงินกับการใช้จ่ายทั่วไปมากกว่าการซื้อสินทรัพย์ถาวร มีลักษณะเปลี่ยนงานบ่อย และพึงพอใจกับการทำงานอิสระ ซึ่งสิ่งเหล่านี้ได้ลบล้างค่านิยมที่คนเราต้องเป็นเจ้าของบ้าน และรถยนต์ และถูกแทนที่ด้วยแนวคิดที่ว่า เช่าบ้านก็สะดวกดี ส่วนการเดินทางก็หันมาใช้รถไฟฟ้า หรือ Grab Taxi ทำให้ความต้องการของผู้ที่คิดจะซื้อบ้านและรถยนต์ลดลงอย่างเห็นได้ชัด

● สัดส่วนหนี้สินครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้นจนกระทบต่อความสามารถในการกู้ซื้อบ้าน มีการวิเคราะห์ว่าส่วนหนึ่งเกิดจากการ Shopping Online บวกกับหนี้สินที่อยู่อาศัยและรถยนต์ ทำให้สัดส่วนหนี้สินของคนไทยเพิ่มสูงขึ้นจนเป็นอันดับ 10 ของโลก ด้วยสัดส่วน 78.6% ของ GDP ในไตรมาส 1 ปี 2019 (ที่มา: รายงานภาวะสังคมไทยไตรมาสหนึ่ง ปี 2562 สศช.)

● มาตรการต่างๆ จากภาครัฐ ทั้งมาตรการควบคุมสินเชื่อบ้านของธนาคารแห่งประเทศไทย ที่ทำให้ผู้บริโภคกู้ธนาคารได้น้อยลง และต้องใช้เงินตัวเองมากขึ้นในการซื้อบ้านหลังที่ 2 รวมถึงพระราชบัญญัติภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2563 ที่เพิ่มภาระภาษีสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมาตรการทั้งคู่ล้วนมีผลกระทบโดยตรงกับการลดลงของอุปสงค์ จากผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุน

● ที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการหายากขึ้นเรื่อยๆ ที่ดินที่ดีไม่ใช่แค่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้าอีกต่อไป หลายๆ โครงการที่อยู่ในแนวรถไฟฟ้าก็มีปัญหายอดขายไม่เป็นไปตามเป้าหมาย ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดเจนคือโครงการที่มียูนิตเหลือขายเป็นจำนวนมากบนแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง

● การขนส่งสาธารณะ (Public Transportation) ที่ดีขึ้น การขยายตัวของ BTS MRT และการกระจายตัวออกนอกเขตใจกลางเมือง (CBD: Central Business District) ของอาคารสำนักงาน รวมถึงความนิยมทำงานอิสระ ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยที่ต้องอยู่ใกล้ที่ทำงานในเขต CBD ลดลง



ที่มา: การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย


จากทุกๆ ความท้าทายข้างต้น ทำให้การทำโครงการอสังหาริมทรัพย์ไม่อาจเป็นแบบเดิมได้อีกต่อไป สิ่งที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเพื่อรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้น คือการวิเคราะห์ข้อมูลแบบสมัยใหม่ หรือที่เรียกว่า Big Data Analytics ซึ่งจะเป็นการวิเคราะห์จากพฤติกรรมจริงๆของผู้บริโภคที่แสดงออกมา ซึ่งจะแตกต่างจากการวิเคราะห์ข้อมูลแบบเดิมๆ


Big Data Analytics เป็นการวิเคราะห์ข้อมูลที่สามารถนำไปใช้ประโยชน์ในด้านวางแผนการพัฒนาโครงการได้อย่างมีประสิทธิภาพ สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แล้วการวิเคราะห์ควรมุ่งเน้น 2 ส่วน คือ


1. Location Analytics